Các quy định về hạn mức đất

1- Khái niệm và ý nghĩa của hạn mức đất

[a] Hạn mức đất, hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Vấn đề hạn mức đất lần đầu tiên được quy định trong Luật đất đai năm 1993 tại Điều 44. Trên cơ sở đó, hạn mức đất đã được quy định cụ thể đối với từng loại đất, từng vùng, từng địa phương tại Điều 5 Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 sau đó là tại khoản 4 Điều I Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân chỉ được quyền sử dụng một diện tích đất tối đa đổi với một số loại đất: đất nông nghiệp, trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất khai hoang lấn biển để sản xuất nông nghiệp, trồng rừng, nuôi trồng thuỷ sản, làm muỗi.  

Theo quy định của Luật đất đai năm 1993, có thể hiểu về khái niệm hạn mức đất như sau: Đó là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình và cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác hoặc do khai hoang phục hóa.

 Với quy định của Luật đất đai năm 1993 khái niệm hạn mức đất có thể coi là hạn mức sử dụng đất trên thực tế.  

Luật đất đai năm 2003 quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 70 và tiếp theo vấn đề này được quy định tại Điều 129 Luật đất đai năm 2013 nhằm khống chế diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tránh hiện tượng g1ao đất một cách tuỳ tiện với diện tích lớn, đồng thời đây cũng là cơ sở pháp lý để giới hạn điện tích đất được phép sử dụng của hộ gia đình, cả nhân mà quyền sử dụng đất chỉ được hình thành từ việc Nhà nước giao đất (còn hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lại được quy định độc lập tại Điều 130 Luật đất đai năm 2013).

Như vậy, hạn mức giao đất theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có thể hiểu là điện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà nước giao sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp. Diện tích này được xác định theo từng loại đất nông nghiệp cho từng vùng, từng địa phương khác nhau.  

Bên cạnh quy định về hạn mức giao đất, Luật đất đai năm 2013 còn quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 130 Luật đất đai. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 129 Luật đất đai. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật được hiểu là giới hạn diện tích đất nông nghiệp tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được nhận thông qua các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.  

[b] Ý nghĩa của việc quy định hạn mức đất

Việc quy định hạn mức đất vừa mang ý nghĩa về mặt kinh tế, vừa mang ý nghĩa về mặt xã hội, xuất phát từ những lí do sau:  

- Việt Nam là nước đi lên từ nền kinh tế nông nghiệp, có hơn 70% dân số làm nghề nông: đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp chính là nguồn sống, là điều kiện để sinh tôn và mang ý nghĩa xã hội sâu sắc. Vì vậy, để đảm bảo cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất khi có nhu cầu, tránh tình trạng tích tụ, tập trung đất đai với mục đích đầu cơ đất dẫn tới sự phân hoá giai cấp ở nông thôn, việc quy định hạn mức đất là hết sức cần thiết trong cơ chế thị trường tạo ra sự cân đối hài hòa giữa phát triển kinh tế với ổn định xã hội;  

- Việc quy định hạn mức đất hợp lý sẽ cho phép sự tích tụ, tập trung đất đai phù hợp, khuyến khích những người lao động giới bằng khối óc và bàn tay lao động của mình có thẻ làm giàu chính đáng trong phạm vi hạn mức đất mà Nhà nước cho phép sử dụng;  

- Việc cho phép tích tụ, tập trung đất đai trong hạn mức hoặc có thể thuê ngoài hạn mức sẽ khuyến khích mô hình kinh tế trang trại phát triển, góp phần giải quyết việc làm cho người lao động ở nông thôn.  

Hiện nay, có quan điểm cho rằng pháp luật không nên quy định về hạn mức đất vì như vậy sẽ là nguyên nhân cản trở phát triển sản xuất hàng hoá, làm hạn chế sự phát triển mô hình kinh tế trang trại ở nông thôn. Tuy nhiên, kinh nghiệm ở nhiều nước cho thấy chỉ khi nào nông nghiệp chiếm tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu kinh tế, dân số và lao động nông nghiệp chiếm tỉ trọng nhỏ trong cơ cấu dân số lao động thì chế độ hạn điền mới có thể được xoá bỏ. Cần khẳng định rằng trong điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, việc quy định hạn mức đất vẫn là cần thiết nhưng cần duy trì nó như thế nào để không trở thành một yếu tố cản trở sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá và tăng năng suất lao động trong rieng nghiệp là vấn đề cần bàn luận.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

2- Các quy định cụ thể về hạn mức đất nông nghiệp

[a] Hạn mức giao đất nông nghiệp

Theo Điều 129 Luật đất đai năm 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định như sau:

- Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho mỗi hệ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương khác.
 
- Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: không quá 30ha đối với các xã phường, thị trấn ở trung du miễn núi.  

- Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với mỗi loại đất,

Lưu ý Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 ha.  

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá 05 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.  

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất tì hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá 25 ha.  

- Hạn mức giao đất trồng, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật đất đai và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nêu trên.  

Có nghĩa là Nhà nước khuyến khích việc đưa đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muỗi. Đất chưa sử dụng được quy hoạch theo loại đất nào thì hạn mức giao theo đúng quy định đối với loại đất đó và được coi như đây là loại đất giao thêm chứ không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia định, cá nhân đã có từ trước.

- Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo đúng hạn mức quy định cho từng loại đã được quy định tại các khoản L, 2, 3, 4 và 5 Điều 129 Luật đất đai.  

- Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân. tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho UBND cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp,  

[b] Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:  

1- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối: (a) Không quá 30 héc-ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; (b) Không quá 20 héc-ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại. 

2- Đất trồng cây lâu năm: (a) Không quá 100 héc-ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;  (b) Không quá 300 héc-ta đối với các xã, phường, thị trần ở trung du, miền núi.

3- Đất rừng sản xuất là rừng trồng: (a) Không quá 150 héc-ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; (b) Không quá 300 héc-ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

4- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiễu tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyên quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

5- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muỗi) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các điểm 1, 2 và 3 kế trên.  

6- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng nhự đổi với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.  

7- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định trên mà đã đăng ký chuyển QSĐP từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đổi với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực hành chính của Công ty Luật TNHH Everest

3- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Các quy định về hạn mức đất được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Các quy định về hạn mức đất có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.