Hợp đồng đặt cọc mua bán đất, ba lưu ý quan trọng nhất

1- Nội dung về hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nội dung mẫu trong hợp đồng để đặt cọc thường bao gồm: Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc; Tài sản đặt cọc; Mục đích đặt cọc; Thời hạn đặt cọc; Quyền và nghĩa vụ hai bên; Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng đặt cọc; Phương thức giải quyết tranh chấp; Chữ ký của hai bên.

2- Những hợp đồng mua bán nhà đất luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Đầu tiên, việc mua, bán, chuyển nhượng nhà đất hay căn hộ có giá trị từ vài trăm triệu cho đến hàng tỷ đồng. Thông thường, đời người chỉ thực hiện một vài lần việc mua, bán đất, giao dịch nhà đất này. Tuy nhiên, mỗi lần lại là một bài toán cân não, hóc búa bởi sự rủi ro, phức tạp mà nó ẩn chứa. Để hạn chế tối đa việc này, lựa chọn giải pháp hợp đồng là tối ưu nhất cho quý vị.

Các rủi ro có thể thường gặp khi mua đất, bán đất (có thể bên mua nhà đất gặp nhiều rủi ro hơn bên bán nhà đất)

(i) Giấy tờ (hợp đồng) đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng
(ii) Bên bán nhà đất yêu cầu những điều kiện gây khó dễ cho bên mua đất
(iii) Có trường hợp gặp phải việc cầm vào giấy tờ giả mà bên mua đất không biết.
(iv) Rủi ro khi đã đặt cọc nhưng mua nhà đất thuộc diện thế chấp ngân hàng
(v) Mua nhà dự án, bên mua đã đặt cọc và nộp tiền cọc theo đúng tiến độ cho bên bán nhưng dự án bị treo.
(vi) Khi mua nhà đất xong, bên mua nhà đất hoàn tất nghĩa vụ đặt cọc mua đất, trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ chứng nhận của bên bán nhà đất.

Một số trường hợp lưu ý khi bán đất, đặt cọc mua đất:

Bên A được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và muốn chuyển nhượng quyền đó cho Bên B. Hai bên tiến hành đặt cọc nhưng không làm hợp đồng đặt cọc mua bán đất, mà chỉ có Giấy biên nhận theo mẫu Bên B đã nhận tiền của Bên A. Hệ quả là khi Bên A lợi dụng nguồn tiền của Bên B sau đó không muốn chuyển nhượng nữa thì Bên B không thể có quyền phạt cọc.

Thứ nhất, không có hợp đồng đặt cọc giữa hai bên.

Bên A và bên B làm hợp đồng đặt cọc nhưng không quy định cụ thể thời gian thực hiện hợp đồng mua, bán chuyển nhượng và thời hạn đặt cọc. Nhìn thấy được kẽ hở trong việc đặt cọc, Bên A giữ tiền cọc và nhiều lần hứa hẹn thực hiện việc chuyển nhượng cho Bên B. Tuy nhiên sau 7 năm nài nỉ thì Bên A mới chịu trả tiền cho Bên B và tất nhiên không có 1 đồng lãi và phạt hợp đồng nào cả. Hệ quả là, Bên B đi đòi lại tiền trong 07 năm ròng rã.

A và B làm hợp đồng đặt cọc - đặt cọc mua đất có công chứng, chứng thực bằng hợp đồng mẫu có sẵn của một bên môi giới. Hợp đồng đặt cọc mua đất này được chia làm 4 giai đoạn để đặt cọc tiền, A hứa hẹn với B sau khi hiến đất để làm đường và có quyết định của cơ quan Nhà nước thì sẽ thực hiện đặt cọc lần thứ ba (mảnh đất sẽ có 02 mặt tiền rộng, lợi thế rất lớn nên giá trị đất khi B thỏa thuận mua cũng cao hơn giá trị thực tế). Sau này, vì không thực hiện được việc hiến đất để làm đường nên A và B xảy ra tranh chấp khi bán, mua đất. Trong hợp đồng mẫu không quy định rõ nếu không thực hiện được việc trên thì A và B có tiếp tục việc việc mua đất, bán, giao, nhận, chuyển nhượng hay không. Hệ quả là, mâu thuẫn và phải đưa nhau ra Tòa án giải quyết trong nhiều năm và vẫn chưa có kết quả.

Còn rất nhiều những trường hợp khác về đặt cọc mà việc giới hạn bài viết không cho phép. Chính vì thế, chúng tôi cho rằng việc lựa chọn cho mình 01 bản hợp đồng phù hợp với những điều khoản chặt chẽ và logic sẽ hạn chế xảy ra tranh chấp, rủi ro, bảo đảm được quyền lợi đối với quý Vị.

Thứ hai, có hợp đồng đặt cọc nhưng một số điều khoản không chặt chẽ, dẫn đến các bên dễ có tranh chấp xảy ra.

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất của Công ty Luật TNHH Everest.

3- Trước khi đưa tiền đặt cọc, cần lưu ý những điều gì?

3.1- Xác định thửa đất, nhà ở đủ điều kiện mua bán

Thứ nhất, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bên có quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

(i) Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);

(ii) Đất không có tranh chấp;

(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, điều kiện mua bán nhà ở quy định trong pháp luật

Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được phép mua bán khi có đủ các điều kiện dưới đây:

(i) Có giấy chứng nhận (sổ đỏ);

(ii) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

(iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

3.2- Nắm rõ quy định về phạt cọc khi có hợp đồng mua bán

Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân sự quy định như sau:

"Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện

(i) Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

(ii) Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền đặt cọc, tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (tiền đặt cọc)."

Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

3.3- Nên công chứng, chứng thực hợp đồng

Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở không bắt buộc hợp đồng này phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp xảy ra khi chuyển nhượng thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đó.

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest.

4- Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất

Quý Vị có thể tham khảo Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất sau đây:

5- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527,  Email: info@everest.org.vn.