Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất không có công chứng

Bài viết sau đây của Công ty Luật TNHH Everest sẽ chia sẻ cho bạn về tranh chấp hợp đồng mua bán đất không có công chứng.

1. Hợp đồng mua bán đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Trước tiên cần hiểu hợp đồng mua bán đất là cách gọi thông thường của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Mặt khác, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, theo các quy định nêu trên, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Bởi lẽ một trong những mục đích quan trọng của việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất là sự bảo vệ của pháp luật khi xảy ra tranh chấp.

Điều này cũng có nghĩa, nếu mua bán đất mà không làm hợp đồng công chứng, chứng thực, trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ rất khó giải quyết và hợp đồng mua bán sẽ bị tuyên vô hiệu.

Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng dân sự vi phạm điều kiện có hiệu lực sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu và các bên sẽ phải hoàn trả lại nhau những gì đã nhận.

Đồng thời, thủ tục sang tên Sổ đỏ cũng không thể thực hiện được.

Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp sau đây thì hợp đồng mua bán đất đai không công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật:

Giao dịch mua bán đất đai đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

2. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất không có công chứng

Tùy từng trường hợp, các bên có thể xử lý theo các cách sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất không công chứng nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch mà có tranh chấp xảy ra thì một hoặc các bên yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất không công chứng nhưng không thuộc trường hợp 1 thì yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo quy định Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
- Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Đồng thời, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả đựợc bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến hợp đồng mua bán đất, các bên lựa chọn thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp.

3. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp. Nếu không nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan thì người khởi kiện sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục. Như đã phân tích ở trên, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã/phường.
Khi có nhu cầu muốn được giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất, các bên tranh chấp có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Các bước thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.
Chuẩn bị tài liệu, hồ sơ khởi kiện là bước đầu tiên cần phải thực hiện nếu các bên muốn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất. Bạn đọc cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện theo như nội dung hướng dẫn ở trên. Trường hợp hồ sơ khởi kiện chưa đủ. Hoặc vì lý do nào đó hồ sơ bị thiếu thì bạn đọc có thể liên hệ tới Luật sư đất đai Công ty Luật Hùng Bách để được tư vấn cụ thể:

Bước 2: Nộp hồ sơ ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai, bạn đọc có thể lựa chọn một trong các cách thức để nộp đơn ra Tòa như:

- Nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án.
- Nộp qua đường bưu điện bằng hình thức chuyển phát nhanh.
- Nộp qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ thông báo tới các bên liên quan, xem xét hồ sơ. Sau đó sẽ thực hiện các thủ tục tiếp theo để thụ lý giải quyết vụ án.

Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý vụ án.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí ban đầu. Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn tố tụng. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước, người có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí nộp tiền và nộp lại biên lai đã nộp tiền cho Tòa án.

Sau khi nhận được biên lai, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Tiếp đó sẽ gửi thông báo đó cho nguyên đơn, bị đơn; cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án; cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc; kể từ ngày thụ lý vụ án.

Bước 4: Tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án.
Sau khi vụ án được thụ lý, các bên liên quan sẽ tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án. Ở bước này, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình Tòa án sẽ tiến hành các công việc cần thiết để giải quyết vụ án. Cụ thể:

- Lấy lời khai, ý kiến của các bên liên quan;
- Mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải;
- Tiến hành định giá; thẩm định giá; xem xét tại chỗ tài sản;…
- Trường hợp các bên hòa giải thành thì ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
- Trường hợp không hòa giải thành thì xem xét đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Tham gia phiên xét xử của vụ án.
Nếu tại phiên hòa giải, các bên tranh chấp không thống nhất được với nhau về việc giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ quyết định đưa vụ án ra xét xử, phiên Tòa xét xử. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án.

Bước 6: Nhận bản án giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng.
Sau khi vụ án đã được xét xử. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án, hoặc từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết mà không có kháng cáo. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày tuyên án mà không có kháng nghị thì bản án có hiệu lực pháp luật.