Một số lưu ý về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1- Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các loại tài sản thông thường khác.

2- Vai trò của hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất

Thực tế cho thấy, tặng cho quyền sử dụng đất thường được hình thành trên cơ sở quan hệ tình cảm của con người, nó là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất vì là hợp đồng không có đền bù. Nếu như đa số các giao dịch dân sự đều mang tính chất trao đổi, nên yếu tố đền bù (bằng tiền hoặc tài sản ngang giá) là một đặc trưng quan trọng và phổ biến, thì tặng cho quyền sử dụng đất không nhằm mục đích trao đổi giá trị, nên nó không có tính chất đặc trưng như các hợp đồng dân sự khác, điều này chính là điểm đặc biệt của tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và hợp đồng tặng cho tài sản nói chung. Loại hợp đồng này có các đặc điểm như sau:

(i) Tặng cho quyền sử dụng đất nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân. Tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con người thường được phát xuất từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh, cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân.

(ii) Tặng cho quyền sử dụng đất còn góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh. Xuất phát từ thực tế đời sống xã hội, chế định tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nói riêng; đồng thời, nó còn có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống. Tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận còn là một phương tiện pháp lý quan trọng, bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiện cho người không có nhu cầu sử dụng tặng cho người khác quyền sử dụng đất để người có nhu cầu có thể khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả. Đồng thời, tặng cho quyền sử dụng đất còn điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển.

3- Điều kiện tặng, cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch đặc thù trong lĩnh vực đất đai, không phải lúc nào cũng có thể thực hiện. Để tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây

(i) Thứ nhất, đất được tặng cho phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện tiên quyết nhất khi thực hiện giao dịch tặng cho. Bởi lẽ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của người tặng cho.  Tuy nhiên, pháp luật có ghi nhận hai trường hợp sau đây vẫn được quyền tặng cho dù chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Người tặng cho là người có đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đối với đất.
• Người tặng cho là người nhận được đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như người Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài theo quy định không được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 

(ii) Thứ hai, đất được tặng cho không có tranh chấp. Đây là điều kiện nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp, kiện tụng sau này.

(iii) Thứ ba, quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang bị kê biên thi hành án. Khi đất được xác định kê biên để đảm bảo cho việc thi hành các bản án, quyết định thì không thể thực hiện tặng cho.

(iv) Thứ tư, đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt.  Do đó, bắt buộc nếu họ muốn thực hiện việc tặng cho thì chỉ được thực hiện khi đất còn trong thời gian sử dụng.

(v) Ngoài các điều kiện nêu trên thì khi tặng cho quyền sử dụng đất cần phải lưu ý một số điều kiện cụ thể như sau:

• Phải đảm bảo đây là những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho.
• Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa cần lưu ý bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình có trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. 
• Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho cho người sinh sống trong khu vực này.

4- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

- Đăng kí quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

5- Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất