Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Mua bán được thể hiện bằng giấy viết tay thường không có được sự công nhận của pháp luật nhất là khi đối tượng ở đây là nhà đất. Giấy viết tay chỉ thể hiện sự thỏa thuận của các bên mua bán với nhau dành cho hoạt động này. Tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề trên, mời bạn đọc tham khảo bài viết: Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không? dưới đây.

1- Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

2- Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Mua bán đất bằng giấy viết tay thể hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tà sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực. Với hình thức này, giao dịch mua bán đất chỉ thể hiện được sự thỏa thuận của hai bên mà không có sự công nhận từ phía nhà nước.

Để xác định được mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật hay không, chúng ta xác định trong hai trường hợp cụ thể như sau:

[1] Việc chuyển nhượng đất thực hiện trước ngày 01/07/2014

Căn cứ vào quy định tại Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đát nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

…”

Theo như quy định trên, với những trường hợp đất đã được chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 thì vẫn có thể thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở.

[2] Việc chuyển nhượng đất thực hiện từ ngày 01/07/2014

Với việc Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực được thi hành từ 01/07/2014 có quy định về việc chuyển nhượng đất như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Từ Điều luật trên thể hiện, với những hợp đồng chuyển nhượng đất từ ngày 01/07/2014 cho đến nay cần phải công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Đồng nghĩa với giấy viết tay mua bán đất mà không có công chứng hoặc chứng thực thì sẽ không hợp pháp.

[3] Sau ngày 01/7/2014 hợp đồng chuyển nhượng không công chứng có hợp pháp không?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).

Tuy nhiên vẫn có ngoại lệ cho trường hợp này đó là: Tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:

“2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Từ đó cho thấy, với những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng đó thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa asn ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Tóm lại, Có 02 trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không phải công chứng hoặc chứng thực nhưng hợp đồng chuyển nhượng đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014.

Từ ngày 01/07/2014 khi chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.

3- Thủ tục mua bán đất đai

Thủ tục chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai như sau:

[1] Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Các bên chuyển bị bộ hồ sơ công chứng trong đó có Phiếu yêu cầu công chứng (thường do bên mua chuẩn bị hoặc theo thỏa thuận) theo quy định của Luật công chứng năm 2014, cụ thể bao gồm:

Đối với bên bán:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác). 

Đối với bên mua:

• Giất tờ tùy thân: chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

[2] Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển quyền sử dụng đất cần tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. các bên chuẩn bị hồ sơ khai thuế, lệ phí theo quy định pháp luật và nộp theo đúng thời hạn. Hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư trong lĩnh vực thu hồi đất.

[4] Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
• Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và được trả kết quả không quá 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ.

4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

(i) Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

(ii) Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

(iii) Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn...