Trang chủ » Những điều doanh nghiệp cần biết về giao đất, thuê đất

Những điều doanh nghiệp cần biết về giao đất, thuê đất

Thuê đất, được giao đất là hai hình thức phổ biến để một doanh nghiệp có được quyền sử dụng đất. Tinh thần của Luật Đất đai năm 2013 hướng cho doanh nghiệp Việt Nam chủ yếu sử dụng đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước. Điều này thể hiện rõ trong quy định Điều 60 về xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/7/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.

giao đất, thuê đất
Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198

Quy định pháp luật về thủ tục xin giao đất, thuê đất

Hiện nay, trình tự, thủ tục xin giao đất, thuê đất được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT). Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp, việc nắm bắt đầy đủ và thực hiện trình tự, thủ tục xin giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai là cả một sự khó khăn, phức tạp. Vai trò của Luật sư là tư vấn cho doanh nghiệp một cách rõ ràng, ngắn gọn, dễ hiểu để họ dễ dàng nắm bắt và thực hiện được những trình tự, thủ tục cơ bản khi xin giao đất, thuê đất của Nhà nước.

Để doanh nghiệp nắm vững và thực hiện đúng trình tự, thủ tục xin giao đất, thuê đất, Luật sư tư vấn về căn cứ, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, hồ sơ, thủ tục xin giao đất, thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đại năm 2013.

Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ giao đất, cho thuê đất gồm:

(i) Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(ii) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất.

Luật sư tư vấn cho doanh nghiệp lưu ý thêm về cơ quan có thẩm quyền thông qua kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Theo quyền thông qua kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện là Ủy ban nhân dân cấp cấp tỉnh; đối với dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Để phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hoặc để có cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lập kế hoạch sử dụng đất, doanh nghiệp cần chủ động báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về dự ản, nhu cầu xin giao đất, thuê đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình.

Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 xác định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đối với ba trường hợp sau đây của doanh nghiệp:

i) Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì để được giao đất, cho thuê đất, doanh nghiệp phải có một trong hai văn bản sau đây:

  • Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
  • Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

ii) Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biển giới, ven biển thì cần có sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan

Khi tư vấn cho doanh nghiệp về nội dung này, Luật sư cần lưu ý là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 13) chỉ hướng dẫn thực hiện đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, theo thực tế triển khai dự án của doanh nghiệp trong nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thường vẫn yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Bộ Ngoại giao, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an (cả 3 Bộ đối với khu đầu sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liên kể với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng Bộ Công an đổi với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khí đất sử dụng vào mục đích an ninh).

iii) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước thì phải có các điều kiện sau đây:

  • Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực tài chính của mình bằng hai điều kiện sau: Có vốn thuộc sở hữu của minh để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; và Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Đối với doanh nghiệp nhà nước, Luật sư có thể tư vấn sâu thêm các vấn đề pháp lý cần bảo đảm liên quan đến việc chứng minh năng lực tài chính trên cơ sở các quy định về quản lý tài chính đối với doanh nghiệp nhà nước, quản lý và sử dụng tài sản nhà nước.
  • Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Luật sư có thể tư vấn cụ thể hơn trên cơ sở Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 31/2021/ND-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hanh một số điều của Luật Đầu tư (Nghị định số 31/202I/NĐ-CP) và việc ký quỹ của doanh nghiệp để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư khi được Nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Việc ký quỹ được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan đăng ký đầu tư và doanh nghiệp sau khi dự án đầu tư được quyết định chủ trương đầu tư nhưng phải trước thời điểm được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đối với các dự án không phải phê duyệt chủ trương đầu tư thì thực hiện vào thời điểm giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên vốn đầu tư của dự án theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau: 3% đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng. Vốn đầu tư của dự án không bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước và chi phí xây dựng các công trình công cộng; đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo từng giai đoạn thì mức kỷ quỹ được tính trên vốn đầu tư theo từng giai đoạn được giao đất, thuê đất. Khoản ký quỹ này sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư hoặc dự án được giảm tổng vốn đầu tư: trong đó cần lưu ý trường hợp dự án không thể tiếp tục thực hiện được vì lý do bất khả kháng hoặc do lỗi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết các thủ tục hành chính thì doanh nghiệp được hoàn lại tiền ký quỹ theo thỏa thuận với cơ quan đăng ký đầu tư. Luật sư cần soát xét và tư vấn cho doanh nghiệp nếu thấy dự án đầu tư thuộc trường hợp không phải ký quỹ, gồm: Đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên con sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác hoặc thuộc trường hợp được giảm tiền ký quỹ, gồm: Ngành, nghề được ưu đãi đầu tư, đầu tư tại địa bạn khi khăn đầu tư tại khu công nghệ cao…. Đồng thời, Luật sư lưu ý để tư vấn cho doanh nghiệp về khả năng được hoàn đóng tiền ký quỹ nếu đã tạm ứng để giải phóng mặt bằng, tái định cư.
  • Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *