Pháp luật về đất đai và những đặc thù chuyên môn

1- Đặc thù về loại hình doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp

Pháp luật doanh nghiệp hiện nay quy định 05 loại hình doanh nghiệp gồm:

i) Công ty cổ phần;

ii) Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên;

iii) Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên;

iv) Doanh nghiệp tư nhân;

v) Công ty hợp danh.

Khi tư vấn cho doanh nghiệp những nội dung liên quan đến đất đai, Luật sư cần hiểu rõ các cấu trúc và cấp có thẩm quyền quyết định của doanh nghiệp để tư vấn chính xác các thủ tục pháp lý trong nội bộ doanh nghiệp khi quyết định các vấn đề về đất đai của doanh nghiệp. Cấp có thẩm quyền quyết định cao nhất đối với công ty cổ phần là Đại hội đồng cổ đông, tuy nhiên trong nhiều trường hợp thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông được giao/ủy quyền cho Hội đồng quản trị quyết định. Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và Công ty hợp danh là Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên và doanh nghiệp tư nhân là chủ sở hữu (Chủ tịch công ty hoặc Giám đốc doanh nghiệp.

Cấp có thẩm quyền quyết định của doanh nghiệp được quy định trong Điều lệ doanh nghiệp hoặc trong Quy chế quản trị nội bộ của doanh nghiệp. Trong doanh nghiệp, thẩm quyền quyết định có thể khác với thẩm quyền ký các văn bản, hợp đồng giao dịch. Do vậy, trong quá trình tư vấn, Luật sư cần phân biệt và cấp có thẩm quyền quyết định với người có thẩm quyền lý các văn bản hợp đồng của doanh nghiệp là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Đối với công ty là doanh nghiệp nhà nước (doanh nghiệp 100% vấn nhà nước, doanh nghiệp có vốn nhà nước chiếm từ 51% trở lên) thì có những đặc thù khi quyết định những vấn đề về đất đai liên quan đến tài sản, tài chính. Khi tư vấn đối với loại doanh nghiệp này, Luật sư cần lưu ý nghiên cứu những quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước về quản lý vốn đầu tư của Nhà nước, quản lý tài chính trong doanh nghiệp nhà nước để bảo đảm tư vấn chính xác, đầy đủ, tránh những rủi ro phát sinh do quyết định sai các vấn đề về quản lý, sử dụng tài sản, tài chính của Nhà nước.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest 

2- Đặc thù về dự án đầu tư

Dự án đầu tư của doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng lớn đến với nội dung tư vấn pháp luật về đất đủ cho doanh nghiệp. Pháp luật đất đai quy định trình tự, thủ tục khác nhau, quyền và nghĩa vụ khác nhau của người sử dụng đất đối với những loại đất khác nhau, những khác cho ăn khác nhau hoặc thậm chí cho những địa điểm thực hiện dự án khác nhau như: Dự án về sản xuất nông nghiệp, dự án sản xuất lâm nghiệp dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng khu đô thị nước cho ăn khai thác khoáng sản, dự án sử dụng đất tại vùng biên giới văn biển,... sẽ có những quy định đặc thù cho từng loại dự án.

Tiến độ triển khai dự án đầu tư của doanh nghiệp cũng là điều mà Luật sư tư vấn cần quan tâm làm rõ. Trường hợp tiến độ triển khai dụ án chưa thực sự khả thi mà doanh nghiệp đã thực hiện các thủ tục để kế hoạch sử dụng đất được công bố trong kế hoạch sử dụng đến hằng năm của cấp huyện, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với rủi ro là sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ điều chính, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất đó.

Do vậy, khi tư vấn pháp luật về đất đai để triển khai dự án đầu tư cho doanh nghiệp, trước hết Luật sư cần hiểu rõ những nội dung cơ bản của dự án đầu tư như mục đích đầu tư, loại đất được sử dụng để thực hiện dự án, địa điểm thực hiện dự án, nội dung và tính chất của hoạt động đầu tư, tiến độ triển khai dự án đầu tư từ giai đoạn lập kế hoạch sử dụng đất; từ đó, Luật sư khai thác quy định của pháp luật đất đai điều chỉnh cụ thể đối với dự án đầu tư để tư vấn cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật sư cần nghiên cứu những quy định pháp luật về đầu tư để bảo đảm nội dung tư vấn toàn diện, đầy đủ cho doanh nghiệp trong những vấn đề về đất đai để triển khai dự án đầu tư như: Hình thức đầu tư là thành lập pháp nhân để đầu tư hay đầu tư theo hợp đồng hợp tác đầu tư không gắn với việc thành lập pháp nhân theo quy định tại Luật Đầu tư 2014 sẽ dẫn đến cách giải quyết khác nhau đối với vấn đề về đất đai để thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest

3- Đặc thù về chiến lược phát triển sản xuất, kinh doanh và rủi ro pháp lý

Mỗi doanh nghiệp đều có những chiến lược phát triển sản xuất, kinh doanh khác nhau và thành công hay thất bại trong những chiến lược đó sẽ ảnh hưởng đến sự tồn vong, phát triển của doanh nghiệp. Trong nhiều trường hợp, chiến lược phát triển sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp gắn liền với những vấn đề về đất đai. Quyết định những vấn đề về đất đai như quyết định chuyển nhượng hoặc nhân chuyển nhượng đất, quyết định góp vốn hay nhận vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyết định thuê đất để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh,... luôn là những quyết định lớn đối với một doanh nghiệp, có thể ảnh hưởng đến sự thành công hay thất bại của chiến lược phát triển sản xuất, kinh doanh, đến sự phát triển hay rủi ro của doanh nghiệp.

Chính vì thế, đối với Luật sư tư vấn, việc nắm bắt được những nghiệp liên quan đến những quyết định về đất đai của họ để đánh giá được những rủi ro pháp lý tiềm ẩn nhằm tư vấn chuẩn xác cho doanh nghiệp là yêu cầu hết sức quan trọng. Những nội dung cơ bản cần nắm bắt là: Chiến lược về ngành, nghề kinh doanh, sản phẩm chính, địa bản, thị trường, đối tác, kênh phân phối sản phẩm, công nghệ, dự án đầu tư, phương án tài chính, phương án sử dụng đất đai, khung thời gian thực hiện chiến lược. Trên cơ sở đó, Luật sư sẽ đánh giá được những rủi ro pháp lý tiềm ẩn liên quan đến phương án, kế hoạch quản lý, sử dụng đất đai của doanh nghiệp. Có thể tổng kết một số rủi ro pháp lý điển hình sau đây:

i) Doanh nghiệp có chiến lược chuyển hướng ngành, nghề sản xuất, kinh doanh, trên cơ sở đó, doanh nghiệp quyết định thực hiện thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện tại trong khi hoạt động sản xuất, kinh doanh mới chưa thực sự an toàn, hiệu quả. Khi doanh nghiệp không thực hiện được chiến lược chuyển hướng sản xuất, kinh doanh nữa, muốn thu lại, hủy bỏ những thủ tục đã tiến hành, những nội dung đã thỏa thuận về đất đai thì gặp khó khăn và có thể gánh chịu những hậu quả pháp lý.

ii) Theo chiến lược sản xuất, kinh doanh mới doanh nghiệp mang quyền sử dụng đất đi góp vốn hoặc nhận vốn góp bang quyền sử dụng dấu, mang quyền sử dụng đất đi thế chấp cho đối tác vay vốn tại tổ chức tín dụng trong khi các điều kiện của chiến lược mới chưa chín muồi. Lúc đó, doanh nghiệp bị ràng buộc vào những hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và có thể xảy ra những hậu quả pháp lý chưa lường hết được nếu chiến lược sản xuất, kinh doanh mới chưa thực hiện được hoặc không khả thi.

iii) Chiến lược phát triển sản xuất, kinh doanh khi triển khai đến một giai đoạn nhất định thì đòi hỏi phải hợp tác với đối tác có đất đai để xây dựng nhà xưởng, triển khai sản xuất tại tỉnh khác. Như vậy, cần phải đánh giá rủi ro pháp lý có thể phát sinh trên cơ sở tìm hiểu các vấn đề: Phương án hợp tác là gì? Đất thuộc quyền sử dụng của đối tác đó có đủ điều kiện để đưa vào sử dụng theo phương án hợp tác không? Đối tác có đủ thẩm quyền quyết định đưa quyền sử dụng đất vào hợp tác không?

Trên cơ sở những đánh giá này, Luật sư có thể nhận diện được những loại rủi ro pháp lý tương tự khi tư vấn cho doanh nghiệp các vấn đề về đất đai liên quan đến chiến lược sản xuất, kinh doanh mới của doanh nghiệp.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest 

4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Pháp luật về đất đai và những đặc thù chuyên môn được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Pháp luật về đất đai và những đặc thù chuyên môn có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.