Luật sư tư vấn thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

1- Thế nào là thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, doanh nghiệp được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Quyền này của doanh nghiệp có sự khác biệt với quyền của cá nhân, hộ gia đình khi họ được thế chấp quyền sử dụng đất cho cả tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân khác.

Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ giao dịch tín dụng, theo đó doanh nghiệp dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc bên thứ ba với tổ chức tín dụng quy định trong hợp đồng tín dụng. Khi tư vấn cho doanh nghiệp thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, Luật sư cần nằm vững những nội dung cơ bản sau:

2- Thời điểm thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp được mang quyền sử dụng đất đi thế chấp tại tổ chức tín dụng khi đã được cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển độn quyền sử dụng đất nông nghiệp thì doanh nghiệp được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp phải có các điều kiện khác gồm:

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kẻ biên để bảo đảm thi hành án;

- Phải còn thời hạn sử dụng đất thế chấp trong thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, trước khi thực hiện việc thế chấp, doanh nghiệp phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Luật sư cần lưu ý điểm đặc thù xét theo loại đất: Đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hằng năm hoặc tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”.

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi doanh nghiệp thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thể chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch” là nhà ở phải:

- Có giấy chứng nhân quyền sở hữu theo quy định của pháp quất (không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai;

- Không thuộc diện dang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sử hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành chuyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Luật sư cần lưu ý quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về tài sản thế chấp. Điều 318 ghi nhận: “Trường hợp thể chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tại sân gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. ” Việc ghi nhận này trong Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005 nhằm tạo điều viên thuận lợi cho bên nhận bảo đảm trong việc xử lý tài sản bảo đảm.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest

3- Về hiệu lực pháp luật của hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 129 đến Điều 133 của Bộ luật này. Kế thừa các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, ghi nhận và khẳng định rõ nét thêm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại các Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự” và không thuộc các trường hợp giao dịch bị vô hiệu được ghi nhận từ Điều 122 đến Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trong trường hợp hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc chấm dứt thì theo quy định tại Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015) về “Hợp đồng dân sự vô hiệu, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật độc lập và vẫn ràng buộc quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CPi ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm "Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm" quy định cụ thể hơn về vấn đề này như này như sau:

Hợp đồng có nghĩa và được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005 về “Hình thức thế chấp tài sản". Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 về “Hiệu lực của thế chấp tài sản” và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về “Quyên chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế , gáp vấn quyền sử dụng đất", hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực sau khi công chứng, chứng thực và được đăng ký thế khiếp tại văn phòng đăng ký nhà đất.

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cũng quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm (điểm a, b khoản 1 Điều 12 về "Đăng ký giao dịch bảo đảm”) và việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp (điểm c khoản 1 Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch bảo đảm”). Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng quy định rõ: Thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch bảo đảm phải đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 3 về “Đối tượng đăng ký”).

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào số địa chính. Trên cơ sở kế thừa quy định tại Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm tại Điều 298, theo đó, “trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kê từ thời điểm đăng ký” Như vậy có nghĩa là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được cơ quan đăng ký đất đai thực hiện đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị và hiệu, Luật sư có thể tư vấn cho doanh nghiệp yêu cầu Toa án tuyên bố hợp đồng thế chân đó và hiệu nếu phù hợp với lợi ích của doanh nghiệp. Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì thời hiệu để yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hiệu do mục đích và nội dung của hơn đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hơn đồng thể chấp là giả mở thì không bị hạn chế về thời hiệu.

Đối với các trường hợp khác như đã nêu trên thì thời hiệu để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích của cá nhân, pháp nhân, của chủ thể khác bị xâm phạm (Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2005 về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự). Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện về hợp đồng nói chung và hợp đồng thế chấp sử dụng đất nói riêng được ghi nhận tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyền quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.

Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của nó theo Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015) là:

Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng thể chấp đó;
Tổ chức tín dụng phải trả lại quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận, hồ sơ pháp lý khác về quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký nhà đất. Tổ chức tín dụng có quyền nhận lại những gì đã trao cho doanh nghiệp và/hoặc bên khác trong hợp đồng tín dụng.

Xét về bản chất, vô hiệu có thể do lỗi khách quan hoặc chủ quan, có thể đến từ một hoặc nhiều phía tham gia giao dịch. Vì vậy, doanh nghiệp không chỉ kiểm soát nhằm hạn chế và loại bỏ giao dịch dân sự vô hiệu từ phía mình, mà còn đặc biệt lưu ý đến nguyên nhân từ phía đối tác, thậm chí từ người thứ ba. Quá trình tư vấn, Luật sư cần lưu ý quy định mới về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest

4- Về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất

Về quyền theo quy định tại các điều: Điều 349, Điều 715, Điều 716 và Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005, khi thế chấp quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có các quyền:

Quyết định thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền dụng đảo thế chấp quyền sử dụng đất cùng với nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đấu hoặc thế chấp tách riêng quyền sử dụng đất với tài sản trên đấy

- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo thức đã thỏa thuận;

- Được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thể phương chấp;

- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, tức cũng thuộc tài sản thế chấp;

- Được chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Được nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005 bộ sung quy định mới và quyền "Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp”. Lưu ý, Nghi định số 163/2006/NĐ-CP (Điều 71 về “Quyền nhận lại tài sản bảo đam") có quy định: Trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đâm đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán các chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó...

Bên cạnh đó, trong trường hợp doanh nghiệp có nhu cầu do hoạt động sản xuất, kinh doanh thì Luật sư có thể tư vấn cho doanh nghiệp thực hiện quyền tự mình hoặc chỉ định người thứ ba đầu tư vào đất đã thế chấp để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất đó (Điều 27 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về “Đầu tư vào tài sản thế chấp”).

Về nghĩa vụ, theo quy định tại các điều 348, 717 Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015), khi thế chấp quyền sử dụng đất doanh nghiệp có các nghĩa vụ:

- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; 

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác đất nếu do việc khai thác đó mà đất đã thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Thông báo cho bên nhân thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có;

- Trong trường hợp không thông báo thì bên nhân thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và vếu câu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; 

- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhân thế chấp; 

- Làm thủ tục đăng ký việc thể chấp, xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

- Thanh toán tiền vay đúng hạn, dùng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

5- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Luật sư tư vấn thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Luật sư tư vấn thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.