Những điều cần lưu ý khi mua nhà ở

1- Kiểm tra nhà ở có thuộc trường hợp được phép mua bán hay không

Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: "1- Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai".

Như vậy, khi tìm hiểu để mua nhà ở, trước tiên, chúng ta nên nói chủ nhà cung cấp giấy tờ nhà ở để chúng ta kiểm tra thông tin cơ bản trên đó.

Tuy nhiên, những thông tin trên sổ đỏ vẫn là chưa đủ, vì những thông tin như nhà có đang trang chấp hay không, có bị kê biên hay không, có nằm trong quy hoạch hay không có thể không có trong sổ hồng mà chủ nhà đưa chúng ta.

Khi chủ nhà cung cấp giấy tờ nhà ở, chúng ta đã có thông tin về số nhà, số thửa đất, số tờ bản đồ, theo đó, chúng ta có thể nhờ các cơ quan có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng kiểm tra tính pháp lý của căn nhà chúng ta muốn mua

Hiện nay, có tình trạng người dân chọn mua nhà ở theo dạng giấy tay, mua theo vi bằng và nhà bán theo diện này thường có giá rẻ hơn, tuy nhiên mua nhà theo 2 diện này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

2- Mua nhà ở đang thế chấp

Nhiều người băn khoăn, nhà ở đang thế chấp có được mua bán không? Câu trả lời là “có”, tuy nhiên, nếu mua nhà đang thế chấp, chúng ta phải thực hiện thêm các thủ tục và giấy tờ pháp lý nữa so với mua nhà bình thường.

Có hai cách để mua bán nhà ở thế chấp như sau:

- Cách thứ nhất: lập thỏa thuận ba bên, gồm bên mua, bên bán và ngân hàng đang nhận thế chấp. Theo cách này, người bán, người mua và ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà ở giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

- Cách thứ hai: thay thế tài sản thế chấp khác. Theo cách này, bên bán sẽ sử dụng một tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà ở muốn bán ra để thực hiện giao dịch với bên mua

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest

3- Kiểm tra tư cách người ký hợp đồng mua bán nhà ở

Khi tìm hiểu, xem để mua nhà ở, nhiều trường hợp chúng ta không được gặp trực tiếp chủ nhà mà làm việc qua bên môi giới. Với sức ép về thời gian và mức giá bán được bên môi giới cho là đã quá hợp lý, chúng ta dễ nôn nóng ký và thanh toán tiền đặt cọc trước khi gặp chủ nhà thực để ký Hợp đồng mua bán chính thức!

Về phía người bán nhà, chỉ có người đứng tên trên sổ đỏ, được ghi nhận trong sổ với tư cách “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” hoặc người được người này ủy quyền hợp pháp thì mới có quyền ký đặt cọc, ký bán và nhận tiền. Nếu chúng ta giao dịch với người “không chính chủ” thì rủi ro rất lớn.

 Có một số vấn đề người mua nhà ở cần lưu ý:

- Nếu người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng mà có vợ, có chồng, thì khi giao dịch phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng, dù trên sổ đỏ, sổ hồng chỉ thể hiện tên của một người, trừ trường hợp có giấy tờ hợp pháp thể hiện căn nhà đó là tài sản riêng của người vợ hoặc người chồng.

- Trường hợp thông tin về chủ sở hữu nhà ở trên sổ đỏ là nhiều người, nghĩa là nhà đất đó có đồng sở hữu, thì khi giao dịch, phải có chữ ký của tất cả những đồng sở hữu đó.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest

4- Kê khai giá mua bán nhà ở

Hiện nay có nhiều trường hợp người dân mua bán nhà “hai giá”, tức là lập hai hợp đồng: một hợp đồng ghi nhận giá trị thực mà bên mua trả cho bên bán, một hợp đồng công chứng ghi số tiền ít hơn giá trị thực, mục đích là để đóng thuế thấp hơn.

Thực tế, đã có hàng chục nghìn hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất bị các Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế trả hồ sơ, không cho đăng ký vì giá kê khai trong Hợp đồng quá thấp và các cơ quan quản lý yêu cầu các bên kê khai giá hợp lý, giá thực.

Theo quy định của luật, hành vi khai giá thấp hơn giá thực tế như vậy bị xem là hành vi trốn thuế và tuỳ vào mức độ vi phạm mà có thể bị xử phạt hành chính hoặc hình sự. Và thời gian qua, đã có một số vụ án hình sự bị khởi tố về hành vi trốn thuế khi mua bán nhà ở. Vì vậy, mọi người cần lưu ý vấn đề này.

Có những người để dành cả đời mới đủ tiền mua một căn nhà, tưởng chừng đã yên tâm an cư lạc nghiệp nhưng chỉ vì không chú ý các vấn đề pháp lý liên quan đến căn nhà mà đã bị thiệt hại mất tiền, mất thời gian, vướng vào nợ nần, có khi còn ảnh hưởng đến đời sống hạnh phúc gia đình…

Việc mua nhà ở tưởng chừng đơn giản nhưng không hề đơn giản, ngoài bốn lưu ý Công ty Luật nêu trong bài viết thì còn rất nhiều vấn đề pháp lý phát sinh tuỳ vào từng trường hợp cụ thể. Do đó, nếu chưa chắc chắn hoặc chưa có kinh nghiệm, bạn đọc nên tham khảo ý kiến của luật sư địa phương để đảm bảo quyền lợi của mình trước khi quyết định giao dịch.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư riêng của Công ty Luật TNHH Everest

5- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Những điều cần lưu ý khi mua nhà ở được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Những điều cần lưu ý khi mua nhà ở có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.